１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………２
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………２
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………５
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………５
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………６
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………８
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………９
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………９
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………11
連結損益計算書 …………………………………………………………………………………………………11
連結包括利益計算書 ……………………………………………………………………………………………12
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………13
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………15
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………17
(継続企業の前提に関する注記) ………………………………………………………………………………17
(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) ………………………………………………………17
(連結貸借対照表関係) …………………………………………………………………………………………18
(連結損益計算書関係) …………………………………………………………………………………………18
(企業結合等関係) ………………………………………………………………………………………………19
(賃貸等不動産関係) ……………………………………………………………………………………………20
(セグメント情報等) ……………………………………………………………………………………………21
(１株当たり情報) ………………………………………………………………………………………………24
(追加情報) ………………………………………………………………………………………………………24
(重要な後発事象) ………………………………………………………………………………………………24
（当期の経営成績）
５期連続経常最高益、13期連続純利益最高益更新
当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。（売上高２期連続、営業利益４期連続、経常利益５期連続、当期純利益13期連続）
主力の不動産賃貸事業が過去最高の増益額で業績を牽引
部門別では、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。
営業外損益は支払利息の増加などにより前期比67億円の悪化、特別損益は、従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労分を引当計上した一方で、投資有価証券売却益を計上したことにより同88億円の改善となりました。
その結果、売上高1兆577億円（前期比＋4.3％）、営業利益2,991億円（同＋10.2％）、経常利益2,892億円（同＋7.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（同＋10.9％）となりました。
（主要セグメント別の概況）
＜不動産賃貸事業部門＞
過去最高の増益額で最高益を更新
当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの通期稼働効果に加え、高級賃貸マンション（ラ・トゥール）、ホテル、イベントホールなどの単価増や稼働率向上も寄与した結果、過去最高の増益額となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。
空室率大幅改善、新規ビルのテナント募集も堅調に推移
当期末の空室率は、4.3％(前期末比△1.5pt)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、前期竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」は満室となり、当期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」、「住友芝公園ビル」も内定率は９割を超えるなど募集は堅調に推移しました。
＜不動産販売事業部門＞
増収増益、最高益更新
当連結会計年度は、「シティタワー虎ノ門」、「シティテラス多摩川」、「シティタワーズ板橋大山」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,368戸（前期比△158戸）を販売計上しました。当事業部門の９割を占める分譲マンション市場では、供給が限られる一方で需要は底堅く、販売価格は一段と上昇しました。結果、計上戸数は減少したものの増収増益を達成、営業利益は過去最高を更新しました。
マンション契約順調、営業の軸足は次々期計上分
当連結会計年度のマンション契約戸数は2,398戸（前期比△222戸）となりました。契約戸数は順調に推移しており、期首時点で次期計上予定分の大半を確保し、営業の軸足は次々期計上予定分に移行しております。
＜ハウジング事業部門＞
次期の業績反転に向け、期末受注残高はコロナ禍以降最高
当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で6,559棟（前期比△485棟）、注文住宅事業で1,786棟（同△354棟）となりました。当部門の業績は、建築基準法改正の影響もあり主に上期の受注が大きく減少したこと、分社化に伴う費用が発生したことなどから、大幅な減益となりました。一方で、年明け以降は企図した改革の成果も徐々に出始め、第４四半期の受注棟数・受注高はともに前年同期を上回り、期末受注残高はコロナ禍以降最高となっています。
＜ステップ事業部門＞
取扱単価が上昇し最高益更新、構造改革は継続
当連結会計年度は、仲介引渡し件数は減少しましたが、中古マンション価格の上昇やステップオークションの浸透などにより取扱単価が大幅に上昇し、営業利益は過去最高を更新しました。当事業部門は、人事制度改革や店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に取り組んでおりますが、次期もこの取組みを着実に進めてまいります。
当連結会計年度における総資産は、7兆1,856億円（前期末比＋4,632億円）となりました。主に販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産、投資有価証券が増加しました。
負債合計額は、４兆7,149億円（前期末比＋1,606億円）となりました。コマーシャルペーパー発行額の増加などが主たる要因です。
純資産合計額は２兆4,707億円（前期末比＋3,026億円）となりました。また、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が2,125億円となり利益剰余金が増加、自己資本比率は34.4％（前期末32.3％）となりました。
なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率は81％（同87％）となっております。
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー 127,287百万円（前期比 △125,884百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー △154,387百万円（前期比 △ 10,771百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー △ 12,756百万円（前期比 ＋104,091百万円）
となり、現金及び現金同等物は39,947百万円減少して58,286百万円となりました。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
当期の経常利益は2,892億円、減価償却費は763億円となりました。棚卸資産の増加、法人税等支払い額の増加などもあり、営業キャッシュ・フローは1,272億円の収入となりました。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
賃貸事業の増強を目的として、有形固定資産投資やムンバイ子会社の増資などを行った一方で、政策保有株式を約500億円売却したことにより、投資キャッシュ・フローは1,543億円の支出となりました。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
社債の償還550億円、および自己株式の取得605億円、配当金の支払361億円に対応し、差引1,490億円のコマーシャル・ペーパー発行を実施した結果、財務キャッシュ・フローは127億円の支出となりました。
次連結会計年度の予想は下表の通りで、東京のオフィスビル賃貸を中心とする不動産賃貸事業部門が引き続き業績を牽引し、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて最高業績を更新する見込みです。
（主要セグメント別の見通し）
不動産賃貸事業部門
主力である東京のオフィスビル事業は、空室率の改善に加え、オフィスビル市場の需給逼迫に伴う既存ビル賃料の値上げが寄与し、売上高、営業利益ともに過去最高を更新する見込みです。
不動産販売事業部門
利益重視で販売ペースをコントロールする方針は継続する一方で、マンション販売価格の上昇を背景に利益率が改善し、営業利益は過去最高となる見込みです。なお、次期計上分の契約は大半が完了し、営業の軸足は次々期計上予定分となっております。
ハウジング事業部門
環境性能を訴求した高付加価値商品を中心に受注状況は改善しています。期初受注残高がコロナ禍以降最高となったこともあり、増収増益となる見込みです。
ステップ事業部門
歩合給の廃止を含む人事給与制度改革やコンプライアンス及び社員教育体制の強化を目的とする店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に引き続き取り組みます。次期は改革に伴う費用増の影響もあり一時的な減益を予想しております。
（中期経営計画の達成状況）
当社は、2025年４月より「第十次中期経営計画」に取り組んでおります。計画１年目となる当期は、前掲「当期の経営成績」に記載の通り、５期連続経常最高益、13期連続純利益最高益更新を達成しました。
その結果、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、下表の通り３ヵ年累計目標の概ね３分の１を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調な滑り出しとなりました。
※2025年3月28日公表
（政策保有株式の縮減状況）
当社は、当期末に、56銘柄、取得価格822億円（時価2,882億円相当）を管理処分信託設定し純投資に振り替えました。政策保有株の縮減状況は下表の通りで、当期末の政策保有株式の取得価格残高は1,581億円（前期末比△884億円）となり、取得価格の株主資本に対する比率を10％以下に引き下げる縮減目標を２年前倒し（当初目標からは５年前倒し）で達成しました。
（「第十次中期経営計画１年目を終えて／今後の課題への対処」）
本日、「第十次中期経営計画１年目を終えて／今後の課題への対処」を公表いたしました。要旨は下記の通りです。詳細は同リリースをご参照ください。
記
課題の整理
１． 金利上昇に負けないオフィスビルの賃料改定ができるか
２． 建築費上昇や工期長期化への対策はあるか
３． 新築分譲マンション事業環境の見通しとその対策はあるか
４． インド・ムンバイ事業の具体的進捗状況について
５． 両立を目指す成長投資と株主及び従業員への還元、並びにガバナンス改革の進捗について
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、現在日本基準を適用しております。なお、将来国際会計基準を適用するかにつきましては、現時点では未定です。
前連結会計年度(自 2024年４月１日 至 2025年３月31日)
当連結会計年度(自 2025年４月１日 至 2026年３月31日)
該当事項はありません。
１．連結子会社の事業年度に関する事項
連結子会社49社のうち12社および特定目的会社15社の決算日は12月末日、特定目的会社８社の決算日は１月末日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、当該子会社の決算日時点の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。また、連結子会社のうち特定目的会社１社の決算日は８月末日であるため、３月末日現在で実施した仮決算に基づく財務諸表により連結しております。
なお、他の連結子会社の決算日はいずれも連結決算日と一致しております。
２．連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更
当連結会計年度より、分社化により重要性が増したため、住友不動産ハウジング株式会社を連結の範囲に含めております。
※１ 減損損失
当連結会計年度において、以下の資産グループについて減損損失を計上いたしました。
グループ化は、社宅等については共用資産とし、その他については主として個別の物件毎といたしました。
当連結会計年度において、事業計画の見直しを要すると判断した資産グループのうち、上記資産グループについて帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（8,314百万円）として特別損失に計上いたしました。
その内訳は土地8,314百万円であります。
なお、上記資産の回収可能価額は、主に固定資産税評価額に基づき算出した正味売却価額により測定しております。
（共通支配下の取引等）
当社は、2024年11月８日開催の取締役会において、当社完成工事事業の両輪である新築そっくりさん事業及び注文住宅事業の両事業を、新たに設立した完全子会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ会社分割（吸収分割）により承継することを決議し、2025年４月１日付で分社化致しました。
１．取引の概要
(1) 対象となった事業の名称及びその事業の内容
事業の名称：完成工事事業
事業の内容：新築そっくりさん事業及び注文住宅事業
(2) 企業結合日
2025年４月１日
(3) 企業結合の法的形式
当社を吸収分割会社とし、住友不動産ハウジング株式会社を吸収分割承継会社とする簡易吸収分割であります。
(4) 結合後企業の名称
住友不動産ハウジング株式会社
(5) その他の取引の概要に関する事項
当社の完成工事事業は、住宅リフォームのトップブランド「新築そっくりさん」事業と、高品質・高性能の商品力を武器に着実にシェア・利益を増やしてきた注文住宅事業を両輪に、当社グループの営業利益の１割を稼ぐ重要セグメントであります。
近年日本の住宅は、耐震性能や断熱性能などの品質が向上し、耐用年数が長期化した結果、適切なリフォームをすることで長く使い続けることができるようになりました。消費者もこれを受け入れ始めたことが、中古住宅流通戸数の増加傾向からみても、明らかになってきました。また、地球環境負荷の軽減という観点からも、社会全体としてこの流れを推し進めるべき時代となりました。
この将来有望な既存住宅というマーケットに対し、今般、新体制を構築して、完成工事事業部門のさらなる強化を図り、住宅ストックに対するビジネスの飛躍的な成長に挑戦します。
これまで、新築そっくりさん事業および注文住宅事業は、当社の一部門として各々事業を行ってきましたが、両事業を新会社に移管・統合し、①事業統合深化により、早期の売上５割増、 3,000億円達成を目指す、②施工体制を共通化し、各パートナーとの共存共栄を図る、③柔軟な人事制度を作り、人的資本投資を拡充し、陣容の拡大を図る、ことにより、完成工事事業のさらなる成長を目指すことを目的としております。
２．実施した会計処理の概要
「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 2019年１月16日）及び「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 2019年１月16日）に基づき、住友不動産ハウジング株式会社を新たに連結の範囲に含めたうえで、共通支配下の取引として処理しております。
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
当社および一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビルや賃貸住宅等を所有しております。
これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額および時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
（注１）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２）連結会計年度末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。
１ 報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「ハウジング」、「ステップ」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲・管理、「ハウジング」は戸建住宅の建築・改修工事請負、「ステップ」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。
２ 報告セグメントの変更等に関する事項
当連結会計年度より、住宅リフォーム事業と新築住宅事業を統合した新会社「住友不動産ハウジング株式会社」の分社、設立50周年を迎えた住友不動産販売株式会社の体制刷新と顧客本位のブランド強化を目指す「住友不動産ステップ株式会社」への商号変更など、一連の経営体制変更に伴い、以下のとおりセグメント名称・区分を変更いたしました。
これに伴い、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の名称・区分方法により作成したものを記載しております。なお、ハウジング事業のセグメント費用における一部のセグメント間取引は、金額的重要性が乏しいと判断したことから、前連結会計年度のハウジング事業のセグメント費用への組替えを行っておりません。
（セグメント名称の変更）
変更前 変更後
「完成工事事業」 → 「ハウジング事業」
「不動産流通事業」 → 「ステップ事業」
（セグメント区分の変更）
変更前 変更後
マンション管理（住友不動産建物サービス株式会社）：「不動産賃貸事業」 → 「不動産販売事業」
インテリア販売（住友不動産シスコン株式会社）： 「完成工事事業」 → 「不動産販売事業」
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
４ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
(注)1 セグメント利益の調整額△24,613百万円は、セグメント間取引消去△6百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△24,606百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額572,832百万円は、セグメント間取引消去△320,744百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産893,576百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
(注)1 セグメント利益の調整額△29,724百万円は、セグメント間取引消去121百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△29,845百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。
2 セグメント資産の調整額759,157百万円は、セグメント間取引消去△444,626百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,203,783百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。
3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。
4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。
(注) １ 当社は2026年１月１日を効力発生日として普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益を算定しております。
２ 潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３ 当連結会計年度より株主資本において自己株式として計上されている株式交付信託に残存する自社の株式を、1株当たり純資産額の算定上、期末発行済株式数から控除する自己株式数に含めております。また、１株当たり当期純利益金額の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式数に含めております。なお、１株当たり純資産額の算定上、控除した当該自己株式の期末株式数は、当連結会計年度4,063千株であり、1株当たり当期純利益の算定上、控除した当該自己株式の期中平均株式数は、当連結会計年度において3,285千株であります。
４ １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りであります。
(追加情報)
（グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度）
当社は、当社の基本方針である持続的成長による企業価値の向上に、大いに力を発揮してもらうための人的資本投資として、グループ従業員に対して退職時に信託を通じて自社の株式を交付する新制度を開始致しました。
当該信託契約に係る会計処理については、「従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第30号 平成27年３月26日）に準じております。
（１）取引の概要
当社は、当連結会計年度より「グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度」を導入しております。 本制度は、当社が金銭を拠出することにより設定する信託（以下「本信託」といいます。）の受託者が、当該金銭を原資として当社普通株式（以下「当社株式」といいます。）の取得を行ったうえで、従業員のうち一定の条件を充足する者（以下「当社従業員」といいます。）に対して、当社が付与したポイントに応じた数の当社株式を退職時に交付するという制度です。
当該ポイントは、当社が制定する株式交付規程に従って、各自の業績貢献に応じて毎年対象従業員に付与されます。退職時に各従業員に交付される当社株式の数は、付与されたポイント数によって決まります。本信託による当社株式の取得資金は、上記の通り全額当社が拠出するため、従業員の負担はありません。
なお、当連結会計年度において、前連結会計年度末までの勤続に対するポイント付与（臨時に付与されたもの含む）に係る費用5,180百万円を特別損失の「株式給付引当金繰入額」として計上しております。
（２）信託に残存する自社の株式
信託に残存する当社株式を、信託における帳簿価額（付随費用の額を除く）により純資産の部に自己株式として計上しております。当連結会計年度末において、当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、それぞれ10,879百万円、4,063千株であります。
該当事項はありません。