１．当四半期決算に関する定性的情報 ……………………………………………………………………………２
（１）経営成績に関する説明 ……………………………………………………………………………………２
（２）財政状態に関する説明 ……………………………………………………………………………………５
（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………５
（４）当社の「非財務戦略」について …………………………………………………………………………５
２．四半期連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………６
（１）四半期連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………６
（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書 ………………………………………………８
（３）四半期連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………10
（四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用） …………………………………………………10
（セグメント情報等の注記） …………………………………………………………………………………11
（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） ……………………………………………………12
（継続企業の前提に関する注記） ……………………………………………………………………………12
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記） ………………………………………………………………12
（連結の範囲または持分法適用の範囲の変更） ……………………………………………………………12
（企業結合等関係） ……………………………………………………………………………………………13
（追加情報） ……………………………………………………………………………………………………14
１．当四半期決算に関する定性的情報
営業利益、経常利益、純利益いずれも過去最高、13期連続の純利益最高益更新に向けて着実に進捗
当第３四半期の経営成績は下表の通りで、営業利益、経常利益、純利益はいずれも前年を上回り、第３四半期までの過去最高を更新しました（営業利益、経常利益は５期連続、純利益は７期連続）。
通期業績予想に対する進捗率は経常利益、純利益ともに83％と、５期連続の経常最高益と13期連続の純利益最高益達成に向け順調に推移していると判断しております。
オフィスビル賃貸、分譲マンションが過去最高益で業績を牽引
部門別では、空室率の低下傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業と販売価格の上昇を背景に利益率が更に改善する分譲マンションを中心とする不動産販売事業が第３四半期の最高益を更新し業績を牽引しました。
営業外損益は支払利息の増加などにより前年同期比54億円の悪化、特別損益は従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労分を株式給付引当金繰入額として計上する一方で、上場有価証券売却益の大幅増加などにより同233億円のプラスとなりました。
その結果、売上高7,791億円（前年同期比△0.5％）、営業利益2,383億円（同＋10.5％）、経常利益2,358億円（同＋7.8％）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,748億円（同＋19.2％）となりました。
（主要セグメント別の概況）※前第３四半期（2024.4.1～2024.12.31）についてはセグメント区分変更後の数値を記載しています。
＜不動産賃貸事業部門＞
増収増益、最高益更新
当第３四半期は、既存ビルの稼働率改善や値上げの浸透、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」の更なる入居進捗、「住友不動産中野駅前ビル」などの通期稼働効果に加えて、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」シリーズの単価増などが業績に寄与した結果、営業利益は第３四半期の過去最高を更新しました。
通期業績予想に対する営業利益進捗率は76％と、当事業部門の業績は計画通りに推移していると判断しております。
空室率改善継続、新規ビル募集も堅調に推移
当第３四半期末の空室率は5.0％（前年同期比△0.9ｐ）に改善しました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業などの需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、「住友芝公園ビル」などの新規ビルのテナント募集も着実に進捗しております。
＜不動産販売事業部門＞
計画を上回る進捗、最高益更新
当第３四半期は、「シティタワー綾瀬」、「シティタワー札幌ザ・レジデンス」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で2,458戸（前年同期比△766戸）を販売計上しました。計上戸数は減少しましたが、更なる利益率の改善もあり、業績は計画を上回る進捗となっております。
＜ハウジング事業部門＞
来期の業績反転に向け、営業活動に注力
当第３四半期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で4,803棟（前年同期比△619棟）、注文住宅事業で1,206棟（同△308棟）となりました。一方で、大規模集客イベントの来場者数が前年を上回っていること、両事業一体の営業活動による提携企業からの紹介増など、来期の業績反転に向け、受注状況は上向きに転じております。
＜ステップ事業部門＞
取扱単価の上昇が寄与し、増収増益
当第３四半期は、仲介件数が21,901件（前年同期比△1,156件）と前年に比べ減少しましたが、中古マンション価格の上昇やステップオークションの浸透などにより取扱単価が上昇し、増収増益を確保しました。年度計画に対する営業利益進捗率は85％となり、当事業部門の業績は、計画通りの進捗と判断しております。
当第３四半期末における総資産は、７兆932億円（前期末比+3,708億円）となりました。賃貸ビル投資による有形固定資産の増加、ならびに上場有価証券の評価増及びインド子会社への追加出資などによる投資有価証券の増加が主な要因です。
負債合計額は、４兆6,775億円（前期末比+1,232億円）となりました。連結有利子負債は４兆163億円（同+1,244億円）に増加し、その主な要因はコマーシャル・ペーパーの発行残高の増加です。
純資産合計額は２兆4,157億円（前期末比＋2,476億円）となりました。当第３四半期の親会社株主に帰属する四半期純利益が1,748億円となり、利益剰余金が増加しました。その結果、自己資本比率は34.1％（前期末32.3％）となりました。
上記の通り当期の業績は順調に推移していると判断しており、2025年11月11日公表の業績予想に変更はありません。
（４）当社の「非財務戦略」について
本日『当社の「非財務戦略」について』を公表いたしました。要旨は下記の通りです。詳細は同リリースをご参照ください。
記
１．「社会課題の解決」と「当社収益基盤の拡大」の一体的な実現
２. 自然および文化資産の保全
３． 持続的成長をもたらす「当社独自」の人事制度
（四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用）
(税金費用の計算)
税金費用については、当連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算する方法を採用しております。
Ⅰ 前第３四半期連結累計期間(自 2024年４月１日 至 2024年12月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注)１ セグメント利益の調整額△17,667百万円は、セグメント間取引消去15百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△17,682百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２ セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報
(固定資産に係る重要な減損損失)
不動産賃貸セグメントにおいて、減損損失を認識いたしました。
なお、当該減損損失の計上額は、当第３四半期連結累計期間においては18,070百万円であります。
Ⅱ 当第３四半期連結累計期間(自 2025年４月１日 至 2025年12月31日)
１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報
(注)１ セグメント利益の調整額△20,055百万円は、セグメント間取引消去57百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△20,113百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
２ セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
３ 報告セグメントの変更等に関する事項
当第１四半期連結会計期間より、住宅リフォーム事業と新築住宅事業を統合した新会社「住友不動産ハウジング株式会社」の分社、設立50周年を迎えた住友不動産販売株式会社の体制刷新と顧客本位のブランド強化を目指す「住友不動産ステップ株式会社」への商号変更など、一連の経営体制変更に伴い、以下のとおりセグメント名称・区分を変更いたしました。
これに伴い、前第３四半期連結累計期間のセグメント情報については、変更後の名称・区分方法により作成したものを記載しております。なお、ハウジング事業のセグメント費用における一部のセグメント間取引は、金額的重要性が乏しいと判断したことから、前第３四半期連結累計期間のハウジング事業のセグメント費用への組替えを行っておりません。
（セグメント名称の変更）
変更前 変更後
「完成工事事業」 → 「ハウジング事業」
「不動産流通事業」 → 「ステップ事業」
（セグメント区分の変更）
変更前 変更後
マンション管理（住友不動産建物サービス株式会社）：「不動産賃貸事業」 → 「不動産販売事業」
インテリア販売（住友不動産シスコン株式会社）： 「完成工事事業」 → 「不動産販売事業」
当社は、2024年12月16日及び2025年５月13日並びに2025年11月11日開催の取締役会決議に基づき、当第３四半期連結累計期間において、自己株式6,509,600株、36,939百万円の取得を行っております。また、2025年８月７日開催の取締役会決議に基づき、2025年８月29日付で8,085,978株の自己株式の消却を実施しており、当第３四半期連結累計期間において、資本剰余金、利益剰余金及び自己株式がそれぞれ521百万円、34,420百万円、34,941百万円減少しております。
これらの結果、当第３四半期連結会計期間末において、資本剰余金は104,144百万円、利益剰余金は1,810,647百万円、自己株式は22,670百万円となっております。
該当事項はありません。
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
当第３四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第３四半期連結累計期間に係る減価償却費(無形固定資産および長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）に係る償却費を含む。)は、次のとおりであります。
（連結の範囲または持分法適用の範囲の変更）
第１四半期連結会計期間より、分社化により重要性が増したため、住友不動産ハウジング株式会社を連結の範囲に含めております。
（企業結合等関係）
（共通支配下の取引等）
当社は、2024年11月８日開催の取締役会において、当社完成工事事業の両輪である新築そっくりさん事業及び注文住宅事業の両事業を、新たに設立した完全子会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ会社分割（吸収分割）により承継することを決議し、2025年４月１日付で分社化致しました。
１．取引の概要
(1) 対象となった事業の名称及びその事業の内容
事業の名称：完成工事事業
事業の内容：新築そっくりさん事業及び注文住宅事業
(2) 企業結合日
2025年４月１日
(3) 企業結合の法的形式
当社を吸収分割会社とし、住友不動産ハウジング株式会社を吸収分割承継会社とする簡易吸収分割であります。
(4) 結合後企業の名称
住友不動産ハウジング株式会社
(5) その他の取引の概要に関する事項
当社の完成工事事業は、住宅リフォームのトップブランド「新築そっくりさん」事業と、高品質・高性能の商品力を武器に着実にシェア・利益を増やしてきた注文住宅事業を両輪に、当社グループの営業利益の１割を稼ぐ重要セグメントであります。
近年日本の住宅は、耐震性能や断熱性能などの品質が向上し、耐用年数が長期化した結果、適切なリフォームをすることで長く使い続けることができるようになりました。消費者もこれを受け入れ始めたことが、中古住宅流通戸数の増加傾向からみても、明らかになってきました。また、地球環境負荷の軽減という観点からも、社会全体としてこの流れを推し進めるべき時代となりました。
この将来有望な既存住宅というマーケットに対し、今般、新体制を構築して、完成工事事業部門のさらなる強化を図り、住宅ストックに対するビジネスの飛躍的な成長に挑戦します。
これまで、新築そっくりさん事業および注文住宅事業は、当社の一部門として各々事業を行ってきましたが、両事業を新会社に移管・統合し、①事業統合深化により、早期の売上５割増、 3,000億円達成を目指す、②施工体制を共通化し、各パートナーとの共存共栄を図る、③柔軟な人事制度を作り、人的資本投資を拡充し、陣容の拡大を図る、ことにより、完成工事事業のさらなる成長を目指すことを目的としております。
２．実施した会計処理の概要
「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 2019年１月16日）及び「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 2019年１月16日）に基づき、住友不動産ハウジング株式会社を新たに連結の範囲に含めたうえで、共通支配下の取引として処理しております。
（追加情報）
（グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度）
当社は、当社の基本方針である持続的成長による企業価値の向上に、大いに力を発揮してもらうための人的資本投資として、グループ従業員に対して退職時に信託を通じて自社の株式を交付する新制度を開始致しました。
当該信託契約に係る会計処理については、「従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第30号 平成27年３月26日）に準じております。
（１）取引の概要
当社は、当第１四半期連結会計期間より「グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度」を導入しております。 本制度は、当社が金銭を拠出することにより設定する信託（以下「本信託」といいます。）の受託者が、当該金銭を原資として当社普通株式（以下「当社株式」といいます。）の取得を行ったうえで、従業員のうち一定の条件を充足する者（以下「当社従業員」といいます。）に対して、当社が付与したポイントに応じた数の当社株式を退職時に交付するという制度です。
当該ポイントは、当社が制定する株式交付規程に従って、各自の業績貢献に応じて毎年対象従業員に付与されます。退職時に各従業員に交付される当社株式の数は、付与されたポイント数によって決まります。本信託による当社株式の取得資金は、上記の通り全額当社が拠出するため、従業員の負担はありません。
なお、当第３四半期連結累計期間において、前連結会計年度末までの勤続に対するポイント付与に係る費用4,614百万円を特別損失の「株式給付引当金繰入額」として計上しております。
（２）信託に残存する自社の株式
信託に残存する当社株式を、信託における帳簿価額（付随費用の額を除く）により純資産の部に自己株式として計上しております。当第３四半期連結会計期間末において、当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、それぞれ10,932百万円、2,041千株であります。