○添付資料の目次

 

 

１．経営成績等の概況

　文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。

　なお、当社は、2025年10月27日を取得日として株式会社小川建設を連結子会社化し、当第３四半期連結会計期間より四半期連結財務諸表作成会社に移行いたしました。従いまして、前年同四半期の四半期連結財務諸表及び前連結会計年度の連結財務諸表を作成しておりませんので、これらとの比較分析は行っておりません。

　また、みなし取得日を2025年12月31日としており、かつ四半期連結決算日との差異が３ヶ月を超えないことから、当第３四半期連結会計期間においては、同社の2025年12月31日時点の貸借対照表のみを連結しております。ただし、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

 

（１）当四半期の経営成績の概況

　当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、米国の通商政策の影響が残るものの、緩やかに回復しています。

　個人消費は、持ち直しの動きがみられます。「家計調査」（１月）では、実質消費支出が前月比2.5％減となりましたが、「商業動態統計」（１月）では、小売業販売額は前月比4.1％増となりました。設備投資は緩やかに持ち直しの動きがみられます。需要側統計である「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では、10～12月期が前期比3.5％増加し、前四半期の前期比1.1％減から一転し再び増加となりました。輸出入については、おおむね横ばいとなっております。

　当社が属する不動産業界においては、弱含んでおります。首都圏マンションの初月契約率については、2026年２月は71.7％となり、好不況の分かれ目となる70％を昨年３月以来11カ月ぶりに上回りました。一方で、先行指標となる新設住宅着工戸数（季節調整済年率換算値）は、2026年１月が755,000戸と前月比0.1％減となりました。

　このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当第３四半期連結累計期間における経営成績は、売上高は17,612百万円、営業利益2,223百万円、経常利益2,204百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益1,570百万円となりました。

　当第３四半期累計期間におけるセグメントの経営成績は、次のとおりであります。

　なお、従来は「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」として記載しておりましたが、当第３四半期連結会計期間より株式会社小川建設を新たに連結の範囲に含めたことから、「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」「建築請負事業」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。

 

（分譲開発事業）

　分譲開発事業では、売上計上する引渡物件がありませんでした。この結果、売上高はゼロとなりました。上記の理由から、セグメント利益もありませんでした。

 

（賃貸開発事業）

　賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売まで行っており、鷹番プロジェクト、幡ヶ谷３プロジェクト及び神田三崎町プロジェクト等の16プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は15,752百万円、セグメント利益は2,908百万円となりました。

 

（バリューアップ事業）

　バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行うことにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。西中延２プロジェクト、南大塚４プロジェクト及び猿江プロジェクトの３プロジェクトを売却いたしました。売上高は1,849百万円、セグメント利益は221百万円となりました。

 

（建築請負事業）

　建築請負事業では、当第３四半期連結会計期間より連結子会社となった株式会社小川建設が、総合建設業として関東圏を中心に、建築工事・土木工事、企画・設計・施工業務などの建築工事を請け負っているものです。新築分譲マンションを中心として、庁舎の改修、耐震工事等の改修工事、解体工事を受注しております。株式会社小川建設は、明治42年創業の老舗ゼネコンであり、110年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開しております。また、2026年以降の完成工事を含む新規受注を積み増しており、受注済みの請負工事も進捗しております。一方では、資材価格の高騰に対しては、適切な原価管理により影響の軽減に努めております。当第３四半期連結会計期間では、株式会社小川建設との連結決算を開始し、貸借対照表のみを連結しているため、当第３四半期連結会計期間では同社の業績は反映されておりません。

 

（２）当四半期の財政状態の概況

　当第３四半期連結会計期間より、連結子会社となった株式会社小川建設の貸借対照表の連結を開始した結果、当第３四半期連結会計期間末における資産は、48,474百万円となりました。負債については、31,924百万円となりました。また、純資産については、16,550百万円となりました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

　当社は、2026年５月期第３四半期より連結決算へ移行することに伴い、2026年５月期の連結業績予想を公表すると共に、個別業績予想につきまして取下げいたします。当社は、2025年10月７日公表の「株式会社小川建設の株式取得（子会社化）に関するお知らせ」で公表しましたとおり、2025年10月27日付で株式会社小川建設の株式を取得し、子会社化を行いました。これに伴い、当第３四半期連結会計期間より連結決算に移行いたしました。

　今後の見通しにつきましては、日本経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響を注視する必要があります。また、金融資本市場の変動の影響や米国の通商政策をめぐる動向などに注意する必要があります。

　当社グループが属する不動産・建設業界に関しましては、地価及び建築費の上昇が続いています。一方で、新築マンションの販売価格が今後もこれまでのように上昇し続けるかについては、不透明な状況です。もし販売価格の上昇が鈍化した場合、コスト増を販売価格に転嫁できず、利益率が低下するおそれがあります。物価の上昇や金融当局による利上げの動き等から金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高感等から、需要は引き続き底堅く推移することが見込まれます。

　このような経済環境のもと、当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンス用の物件を中心に仕入れを行っております。しかしながら、物件取得に関しましては、立地や価格に留意することに加えて、売却想定価格やバランスシートの健全性を意識しつつ、より一層厳選した上での取得が必要であると考えております。

　分譲開発事業につきましては、単身層や所謂パワーカップルといった方々を主たる顧客ターゲットとして捉え、当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かした物件の企画、仕入を進める方針です。現在、賃貸開発物件として予定していた物件を分譲開発事業へ変更するプロジェクトが発生しましたが、開発に３年程度の時間を要する見込みのため、2026年５月期における売上高の計上予定はございません。

　賃貸開発事業につきましては、国内外の富裕層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして、中規模かつ中低層の賃貸マンションを建設し、資産価値の高い新築物件を提供することで事業拡大を図ってゆく方針であります。これまでは、原価上昇によるコスト高をタイトな需給環境や魅力ある物件の立地等を背景とした売却価格で相当程度吸収してまいりました。しかしながら、不動産価格は上昇を続けているものの、それ以上に資材高や人材不足、工期延長による建築費の上昇が続いております。2026年５月期に関しては、22プロジェクトの販売を予定しておりましたが、利益の確保も進んだことから20プロジェクトの販売に予定を変更しております。変更したプロジェクトに関しましては、2027年５月期以降の業績に寄与する予定です。

　バリューアップ事業につきましては、賃貸開発事業同様に、国内外の富裕層を主たる顧客ターゲットとしております。割安な収益不動産物件を精査して購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的として、リーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却する方針です。2025年５月期については、事業のリスク管理をより強化し、財務体質のさらなる健全化を図るため、在庫の削減を進めました。そのため2026年５月期につきましては、販売可能なプロジェクトが減少し、３プロジェクトの販売を予定しております。直近で仕入を行ったプロジェクトにつきましては、販売の準備を進めており、2027年５月期以降の業績に寄与する予定です。

　建築請負事業につきましては、建設会社の買収による新規連結のため、新設した報告セグメントとなります。株式会社小川建設は、明治42年創業の老舗ゼネコンであり、110年を超える歴史と技術、信頼と実績により、既存顧客からのリピート受注のみならず、幅広い顧客への営業活動を展開しております。また、新築マンションの建築を主として、2026年以降の完成工事を含む新規受注を積み増しており、受注済みの請負工事も着実に進捗しております。昨今の建設の供給不足と需要の高まりもあり、順調に業績を伸ばしております。

　以上を勘案いたしまして、2026年５月期の連結業績予想につきましては、都心部の中でも需要が見込める物件を厳選しての購入を継続すると共に、賃貸開発事業の完成予定物件ならびに現在保有しているバリューアップ物件の売却活動を積極的に推進し、建築請負事業において、株式会社小川建設の受注済みの請負工事を着実に進捗させることで、売上高は30,246百万円、営業利益3,586百万円、経常利益3,433百万円、親会社株主に帰属する当期純利益2,138百万円を見込んでおります。

　上記の連結業績予想につきましては、2025年７月14日付の2025年５月期決算短信上で公表いたしました、2026年５月期通期業績予想である従来の個別業績予想の上方修正に加え、新たに子会社となった株式会社小川建設の2026年１月から３月の業績を連結したものとなっております。

　詳細につきましては、本日、別途公表いたしました「連結決算への移行に伴う連結業績予想の公表及び個別業績予想の修正（取り下げ）に関するお知らせ」をご参照ください。

　なお、今後は個別業績予想の公表を取りやめ、連結業績予想のみを公表する予定としております。

　本資料に記載されている予想数値等の将来に関する記述は、現時点で入手可能な情報及び合理的であると判断する

一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約束する趣旨のものではありません。

　実際の業績等は、業況の変化等により、異なる可能性があります。業績に重要な影響を与える事象が生じた場合に

は、速やかに業績予想の見直しについて検討を行ってまいります。

２．四半期連結財務諸表及び主な注記

（１）四半期連結貸借対照表

 

（２）四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書

（四半期連結損益計算書）

 

（四半期連結包括利益計算書）

 

（セグメント情報等の注記）

【セグメント情報】

当第３四半期連結累計期間（自　2025年６月１日　至　2026年２月28日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産業務受託事業を含んでおります。

　　　２．セグメント利益の調整額△917百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

３．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントの変更等に関する事項

　当第３四半期連結累計期間において株式会社小川建設の株式を51.0％取得し、新たに連結の範囲に含めたことにより、従来の「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」の３区分から、「分譲開発事業」「賃貸開発事業」「バリューアップ事業」「建築請負事業」の４区分へと変更いたしました。

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

（のれんの金額の重要な変動）

　「建築請負事業」セグメントにおいて、当第３四半期連結累計期間において株式会社小川建設の株式を51.0％取得し、新たに連結の範囲に含めたことから、のれんが発生しております。当該事象によるのれんの増加額は、758百万円であります。

 

 

 

 

 

 

監査人の結論

当監査法人は、四半期決算短信の「添付資料」に掲げられている株式会社プロパストの2025年6月１日から2026年5月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2025年12月１日から2026年２月28日まで）及び第３四半期連結累計期間（2025年6月1日から2026年２月28日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について期中レビューを行った。

当監査法人が実施した期中レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して作成されていないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

 

監査人の結論の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に準拠して期中レビューを行った。期中レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

 

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査等委員会の責任

経営者の責任は、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して四半期連結財務諸表を作成することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

 

 

四半期連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した期中レビューに基づいて、期中レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に従って、期中レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の期中レビュー手続を実施する。期中レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して、作成されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、期中レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、期中レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、株式会社東京証券取引所の四半期財務諸表等の作成基準第４条第１項及び我が国において一般に公正妥当と認められる四半期財務諸表に関する会計基準（ただし、四半期財務諸表等の作成基準第４条第２項に定める記載の省略が適用されている。）に準拠して作成されていないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・四半期連結財務諸表に対する結論表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の期中レビューに関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

監査人は、監査等委員会に対して、計画した期中レビューの範囲とその実施時期、期中レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

 

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上