○添付資料の目次

 

１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………

2

（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………………

2

（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………………

4

（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………………

4

（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………………

5

（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………………

6

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………………

6

３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………………

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（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………

7

（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………

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連結損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………

9

連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………………………………

10

（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………

11

（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………

13

（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………

14

（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………

14

（表示方法の変更） …………………………………………………………………………………………………

14

（セグメント情報等の注記） ………………………………………………………………………………………

14

（１株当たり情報） …………………………………………………………………………………………………

17

（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………

17

 

１．経営成績等の概況

（１）当期の経営成績の概況

当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の下支えもあり、緩やかに回復しております。一方で、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスク、物価高による個人消費への影響や、金融資本市場の変動等の影響に引き続き十分注意する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2025年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は4,435件（前年同月比38.3％増）と13カ月連続、成約㎡単価は82.22万円（同3.5％増）と67カ月連続、成約価格は5,204万円（同3.6％増）と13カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は43,156件（同5.5％減）となりました。

このような市場環境の中、当社グループでは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を掲げてまいりました。

 

①企業価値の最大化に向けた３つの戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）

・ファンド化の推進

 

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

 

＜IR戦略＞

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

 

②企業価値の最大化に向けた目標

・2026年11月期 売上高　　　　　　　　700億円

・2026年11月期 営業利益　　　　　　　70億円

・2026年11月期 当期純利益　　　　　　38億円

・ROE　　　　　　　　　　　　　　　　12.0％以上

・営業利益率　　　　　　　　　　　　 10.0％以上

・EPS（１株当たり純利益）成長率　　　14.0％以上

・販売事業期間　　　　　　　　　　　 1.5カ月短縮

・OC回転期間※　　　　　　　　 　　　18カ月短縮

・販売用不動産残高　　　　　　　　　 1,000億円以上

・自己資本比率　　　　　　　　　　　 25.0％以上

・総還元性向　　　　　　　　　　　　 40.0％

・PBR（株価純資産倍率）　　　　　　　１倍以上

 

※オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）

 

当連結会計年度においては、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しながら、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を遂行いたしました。特に、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）につきましては、都市部を中心とした物件購入や、賃貸中の状態での販売を含む出口戦略の多角化を強化いたしました。これらの戦略のさらなる推進により、計数目標達成を目指してまいりました。

 

この結果、当社グループの購入及び販売活動が極めて良好に進捗し、当社グループ全体で売上高69,158,274千円（前年同期比23.8％増）、売上総利益12,275,258千円（同25.0％増）、営業利益7,314,015千円（同32.4％増）、経常利益6,156,962千円（同33.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円（同34.7％増）となり、過去最高となる売上高及び利益を計上し、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた2026年11月期の計数目標のうち営業利益及び当期純利益を１年前倒しで達成しました。

 

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。

 

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当連結会計年度は、販売活動が極めて好調に推移し、保有戸数が減少したことから、賃貸売上は4,623,650千円（同0.9％減）となりました。販売面では、オーナーチェンジ物件の出口戦略の多角化等が奏功し、販売戸数が増加したことに加え、高価格帯の空室物件の販売も利益率の押上げに貢献し、販売売上は61,389,042千円（同25.1％増）、販売利益率（評価損を含まずに算出）は14.5％（同1.5ポイント増）となりました。

この結果、売上高は66,012,693千円（同22.8％増）となり、営業利益は6,823,659千円（同40.9％増）となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、89,642千円となりました。

翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。

 

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当連結会計年度は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件等の売却を行いました。

この結果、売上高は2,168,683千円（同142.0％増）で、営業利益は225,134千円（同37.0％増）となりました。

翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。

 

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当連結会計年度は、積極的な営業活動により仲介手数料収入は増加しましたが、コンサルティングにおけるスポット報酬は減少しました。

この結果、売上高は1,876,924千円（同0.9％減）、営業利益は1,021,739千円（同16.9％減）となりました。

翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。

 

（２）当期の財政状態の概況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産は110,862,815千円となり、前連結会計年度末に比べ11,329,857千円増加しました。これは主に、現金及び預金が1,496,041千円、販売用不動産が9,218,929千円増加したこと等によるものであります。固定資産は4,599,389千円となり、前連結会計年度末に比べ1,372,288千円増加しました。これは主に、投資有価証券が505,653千円及び投資その他の資産のその他が706,110千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は115,462,303千円となり、前連結会計年度末に比べ12,701,552千円増加しました。

 

（負債）

当連結会計年度末における流動負債は12,212,393千円となり、前連結会計年度末に比べ3,853,541千円減少しました。これは主に、営業未払金が254,657千円及び未払法人税等が381,434千円増加したものの、短期借入金が1,758,700千円及び１年内返済予定の長期借入金が3,151,805千円減少したこと等によるものであります。固定負債は73,550,116千円となり、前連結会計年度末に比べ12,354,846千円増加しました。これは主に、長期借入金が12,374,846千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は85,762,510千円となり、前連結会計年度末に比べ8,501,305千円増加しました。

 

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は29,699,793千円となり、前連結会計年度末に比べ4,200,247千円増加しました。これは主に、剰余金の配当926,336千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益4,184,941千円及び株式会社日本政策投資銀行を割当先とする新株式の発行による第三者割当増資により、資本金及び資本準備金がそれぞれ349,981千円増加したこと等によるものであります。

この結果、自己資本比率は25.6％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。

 

（３）当期のキャッシュ・フローの概況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、販売用不動産の増加額9,218,929千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び法人税等の支払額1,788,424千円等の資金減少要因があるものの、長期借入れによる収入48,805,173千円、税金等調整前当期純利益6,156,962千円等の資金増加要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,496,041千円増加し、当連結会計年度末には3,400,884千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は5,121,785千円（前年同期比2.8％減）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額9,218,929千円、法人税等の支払額1,788,424千円及び利息の支払額1,229,024千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益6,156,962千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

 

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は378,410千円（同568.5％増）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出75,839千円、無形固定資産の取得による支出33,571千円及び投資有価証券の取得による支出269,000千円などによるものであります。

 

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は6,996,237千円（同130.8％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入48,805,173千円及び株式の発行による収入699,963千円などの資金増加要因が、短期借入金の純減額1,758,700千円、長期借入金の返済による支出39,582,132千円及び配当金の支払額926,336千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。

 

（４）今後の見通し

今後の見通しにつきましては、新築マンションの価格高騰や供給減少を受け、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続すると考えられます。また、物価上昇による家計負担の増加や、金融政策の見直しに伴う金利上昇が進行する中、中古マンション市場や金融市場の動向を注視し、中長期の視点に立った戦略実行が重要となることが予想されます。

このような経営環境の中、当社グループは、2024年１月12日に策定した中期経営計画の下、“ヒト”も建物も高齢化しつつある社会において、リノベーションマンションの供給を通じて住宅循環システムの普及・定着に努めてまいります。

中期経営計画「Find the Value 2026」の２年目となる2025年11月期においては、「オーナーチェンジ物件への回帰及び都市部集中戦略」が奏功し、業績は極めて好調に推移いたしました。この結果、１株当たり当期純利益は124.40円（前期比EPS成長率33.8％）となり、期初予想の103.91円を大きく上回る実績を達成しております。また、2026年11月期の計数目標のうち営業利益及び当期純利益を１年前倒しで達成したため、2026年11月期の計数目標として、「売上高847億円」「営業利益92億円」「当期純利益50億円」を新たに設定しました。

 

①企業価値の最大化に向けた３つの戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）

・ファンド化の推進

 

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

 

＜IR戦略＞

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

 

②企業価値の最大化に向けた目標

・2026年11月期 売上高　　　　　　　　847億円

・2026年11月期 営業利益　　　　　　　92億円

・2026年11月期 当期純利益　　　　　　50億円

・ROE　　　　　　　　　　　　　　　　12.0％以上

・営業利益率　　　　　　　　　　　　 10.0％以上

・EPS（１株当たり純利益）成長率　　　14.0％以上

・販売事業期間　　　　　　　　　　　 1.5カ月短縮

・OC回転期間※　　　　　　　　 　　　18カ月短縮

・販売用不動産残高　　　　　　　　　 1,000億円以上

・自己資本比率　　　　　　　　　　　 25.0％以上

・総還元性向　　　　　　　　　　　　 40.0％

・PBR（株価純資産倍率）　　　　　　　１倍以上

 

翌連結会計年度（2026年11月期）の連結業績見通しにつきましては、売上高84,715,200千円（前年同期比22.5％増）、営業利益9,298,400千円（同27.1％増）、経常利益7,494,100千円（同21.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益5,095,100千円（同21.7％増）と増収増益を予想しております。

なお、上記の業績予想は本資料の発表日現在において入手可能な情報に基づいて作成したものであり、実際の業績は、今後様々な要因によって予想数値と異なる結果となる可能性があります。

 

（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当

当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題のひとつと位置づけております。そこで中期的には、次のキャピタルアロケーションポリシーに基づき、利益配分については、今後の成長投資を優先したうえで、年２回の中間配当及び期末配当として安定的かつ増配にて実施していくとともに、PBR１倍割れ等割安と判断する場合に機動的に行う自己株式の取得と合わせて、総還元性向40％を目指します。

 

（キャピタルアロケーションポリシー）

長期での企業価値の最大化を実現するため、次の５つを基本ポリシーとし、規律ある成長投資と株主還元を実現することを目指します。

①ROE向上、株主資本コストの適正水準維持により、企業価値及びエクイティスプレッドの最大化を目指す

②自己資本比率を注視しつつ、低コストでの借入を図る

③新たな価値を創造するために、成長投資を優先させる

④成長投資後の余剰資金については、 安定配当・増配を継続する

⑤PBR１倍未満の場合、機動的に自己株式の取得を行い、総還元性向40% / EPS成長14％を目指す

※2025年１月14日に中期経営計画「Find the Value 2026」の数値目標及びキャピタルアロケーションの一部を見直しております。

 

なお、当期に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日

配当金の総額

（千円）

１株当たりの配当額

（円）

2025年６月30日

取締役会決議

512,280

15.0

2026年１月13日

取締役会決議

746,555

22.0

 

次期の配当予想につきましては、年間配当額として当期から8.0円増配となる、１株当たり45.0円（中間配当１株当たり22.5円、期末配当１株当たり22.5円）、配当性向30.0％を予定しております。また、自己株式の取得については、機動的に実施を検討いたします。

 

２．会計基準の選択に関する基本的な考え方

当社グループは、連結財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を確保するため、日本基準で連結財務諸表を作成しております。

なお、国際会計基準（IFRS）の適用につきましては、今後の我が国における会計基準の動向等を勘案し対応を検討してまいります。

 

３．連結財務諸表及び主な注記

（１）連結貸借対照表

 

 

（単位：千円）

 

前連結会計年度

(2024年11月30日)

当連結会計年度

(2025年11月30日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

1,904,843

3,400,884

営業未収入金

50,073

54,702

販売用不動産

95,811,006

105,029,935

その他

1,768,611

2,378,230

貸倒引当金

△1,576

△938

流動資産合計

99,532,958

110,862,815

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物及び構築物

67,182

106,818

減価償却累計額

△40,201

△38,625

建物及び構築物（純額）

26,981

68,192

その他

57,442

99,264

減価償却累計額

△40,523

△41,898

その他（純額）

16,919

57,365

有形固定資産合計

43,901

125,558

無形固定資産

118,807

102,922

投資その他の資産

 

 

投資有価証券

1,365,173

1,870,826

繰延税金資産

539,896

635,010

その他

1,161,041

1,867,152

貸倒引当金

△1,719

△2,080

投資その他の資産合計

3,064,391

4,370,908

固定資産合計

3,227,100

4,599,389

繰延資産

 

 

社債発行費

692

98

繰延資産合計

692

98

資産合計

102,760,751

115,462,303

 

 

 

 

（単位：千円）

 

前連結会計年度

(2024年11月30日)

当連結会計年度

(2025年11月30日)

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

929,569

1,184,227

短期借入金

1,885,700

127,000

１年内返済予定の長期借入金

10,214,855

7,063,049

未払法人税等

1,084,424

1,465,859

その他

1,951,386

2,372,257

流動負債合計

16,065,934

12,212,393

固定負債

 

 

社債

20,000

－

長期借入金

61,175,270

73,550,116

固定負債合計

61,195,270

73,550,116

負債合計

77,261,205

85,762,510

純資産の部

 

 

株主資本

 

 

資本金

481,942

831,924

資本剰余金

3,763,421

4,177,526

利益剰余金

21,686,985

24,945,590

自己株式

△568,877

△588,845

株主資本合計

25,363,471

29,366,195

その他の包括利益累計額

 

 

繰延ヘッジ損益

77,937

244,330

その他の包括利益累計額合計

77,937

244,330

新株予約権

58,136

89,267

純資産合計

25,499,546

29,699,793

負債純資産合計

102,760,751

115,462,303

 

（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書

（連結損益計算書）

 

 

（単位：千円）

 

 前連結会計年度

(自　2023年12月１日

　至　2024年11月30日)

 当連結会計年度

(自　2024年12月１日

　至　2025年11月30日)

売上高

55,849,959

69,158,274

売上原価

46,033,366

56,883,015

売上総利益

9,816,592

12,275,258

販売費及び一般管理費

4,292,036

4,961,243

営業利益

5,524,556

7,314,015

営業外収益

 

 

受取利息

9,515

31,663

受取配当金

8,064

0

デリバティブ評価益

112,410

307,996

違約金収入

48,500

－

その他

5,709

3,600

営業外収益合計

184,200

343,261

営業外費用

 

 

支払利息

877,485

1,234,336

支払手数料

222,159

234,340

その他

1,754

31,637

営業外費用合計

1,101,399

1,500,314

経常利益

4,607,357

6,156,962

税金等調整前当期純利益

4,607,357

6,156,962

法人税、住民税及び事業税

1,648,277

2,140,569

法人税等調整額

△147,720

△168,549

法人税等合計

1,500,556

1,972,020

当期純利益

3,106,800

4,184,941

親会社株主に帰属する当期純利益

3,106,800

4,184,941

 

（連結包括利益計算書）

 

 

（単位：千円）

 

 前連結会計年度

(自　2023年12月１日

　至　2024年11月30日)

 当連結会計年度

(自　2024年12月１日

　至　2025年11月30日)

当期純利益

3,106,800

4,184,941

その他の包括利益

 

 

繰延ヘッジ損益

67,617

166,392

その他の包括利益合計

67,617

166,392

包括利益

3,174,418

4,351,334

（内訳）

 

 

親会社株主に係る包括利益

3,174,418

4,351,334

 

（３）連結株主資本等変動計算書

前連結会計年度（自　2023年12月１日　至　2024年11月30日）

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

株主資本

 

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

株主資本合計

当期首残高

481,942

3,763,421

19,332,089

△414,602

23,162,851

当期変動額

 

 

 

 

 

新株の発行

 

 

 

 

－

剰余金の配当

 

 

△686,883

 

△686,883

親会社株主に帰属する当期純利益

 

 

3,106,800

 

3,106,800

自己株式の取得

 

 

 

△469,487

△469,487

自己株式の処分

 

 

△65,021

315,212

250,190

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

 

当期変動額合計

－

－

2,354,895

△154,275

2,200,620

当期末残高

481,942

3,763,421

21,686,985

△568,877

25,363,471

 

 

 

 

 

 

 

その他の包括利益累計額

新株予約権

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

その他の包括利益累計額合計

当期首残高

10,319

10,319

58,136

23,231,308

当期変動額

 

 

 

 

新株の発行

 

 

 

－

剰余金の配当

 

 

 

△686,883

親会社株主に帰属する当期純利益

 

 

 

3,106,800

自己株式の取得

 

 

 

△469,487

自己株式の処分

 

 

 

250,190

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

67,617

67,617

－

67,617

当期変動額合計

67,617

67,617

－

2,268,237

当期末残高

77,937

77,937

58,136

25,499,546

 

当連結会計年度（自　2024年12月１日　至　2025年11月30日）

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

株主資本

 

資本金

資本剰余金

利益剰余金

自己株式

株主資本合計

当期首残高

481,942

3,763,421

21,686,985

△568,877

25,363,471

当期変動額

 

 

 

 

 

新株の発行

349,981

349,981

 

 

699,963

剰余金の配当

 

 

△926,336

 

△926,336

親会社株主に帰属する当期純利益

 

 

4,184,941

 

4,184,941

自己株式の取得

 

 

 

△206,039

△206,039

自己株式の処分

 

64,123

 

186,071

250,194

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

 

 

 

 

 

当期変動額合計

349,981

414,104

3,258,605

△19,968

4,002,723

当期末残高

831,924

4,177,526

24,945,590

△588,845

29,366,195

 

 

 

 

 

 

 

その他の包括利益累計額

新株予約権

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

その他の包括利益累計額合計

当期首残高

77,937

77,937

58,136

25,499,546

当期変動額

 

 

 

 

新株の発行

 

 

 

699,963

剰余金の配当

 

 

 

△926,336

親会社株主に帰属する当期純利益

 

 

 

4,184,941

自己株式の取得

 

 

 

△206,039

自己株式の処分

 

 

 

250,194

株主資本以外の項目の当期変動額（純額）

166,392

166,392

31,130

197,523

当期変動額合計

166,392

166,392

31,130

4,200,247

当期末残高

244,330

244,330

89,267

29,699,793

 

（４）連結キャッシュ・フロー計算書

 

 

（単位：千円）

 

 前連結会計年度

(自　2023年12月１日

　至　2024年11月30日)

 当連結会計年度

(自　2024年12月１日

　至　2025年11月30日)

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税金等調整前当期純利益

4,607,357

6,156,962

減価償却費

62,094

76,465

株式報酬費用

239,691

277,015

貸倒引当金の増減額（△は減少）

809

△277

受取利息

△9,515

△31,663

支払利息

877,485

1,234,336

社債発行費償却

593

593

デリバティブ評価損益（△は益）

△112,410

△307,996

匿名組合投資損益（△は益）

△252,066

△243,377

営業投資有価証券評価損

70

－

営業債権の増減額（△は増加）

△3,755

△4,628

未収消費税等の増減額（△は増加）

88,310

5,271

販売用不動産の増減額（△は増加）

△9,226,667

△9,218,929

営業債務の増減額（△は減少）

259,497

254,657

未払消費税等の増減額（△は減少）

63,411

△39,583

その他

28,162

△293,772

小計

△3,376,929

△2,134,926

利息の受取額

8,983

30,237

利息の支払額

△870,999

△1,229,024

法人税等の支払額

△1,063,219

△1,788,424

法人税等の還付額

32,895

352

営業活動によるキャッシュ・フロー

△5,269,268

△5,121,785

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

有形固定資産の取得による支出

△6,870

△75,839

無形固定資産の取得による支出

△24,735

△33,571

投資有価証券の取得による支出

△25,000

△269,000

投資活動によるキャッシュ・フロー

△56,605

△378,410

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入金の純増減額（△は減少）

1,834,000

△1,758,700

長期借入れによる収入

38,557,915

48,805,173

長期借入金の返済による支出

△36,164,792

△39,582,132

社債の償還による支出

△40,000

△40,000

株式の発行による収入

－

699,963

自己株式の取得による支出

△469,487

△206,039

配当金の支払額

△686,883

△926,336

新株予約権の発行による収入

－

4,309

財務活動によるキャッシュ・フロー

3,030,751

6,996,237

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

△2,295,122

1,496,041

現金及び現金同等物の期首残高

4,199,966

1,904,843

現金及び現金同等物の期末残高

1,904,843

3,400,884

 

（５）連結財務諸表に関する注記事項

（継続企業の前提に関する注記）

該当事項はありません。

 

（表示方法の変更）

（連結キャッシュ・フロー計算書）

前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めておりました「デリバティブ評価損益（△は益）」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記することとし、この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書の組替えを行なっております。

この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△84,247千円は、「デリバティブ評価損益（△は益）」△112,410千円、「その他」28,162千円として組替えております。

 

（セグメント情報等の注記）

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、「リノベマンション事業」、「インベストメント事業」及び「アドバイザリー事業」の３つを報告セグメントとしております。

 

各事業の内容は下記のとおりであります。

「リノベマンション事業」

主として中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

 

「インベストメント事業」

主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

 

「アドバイザリー事業」

主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

 

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表の作成のために採用している会計処理の方法と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

 

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2023年12月１日　至　2024年11月30日）

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

調整額

（注）１

連結財務諸表

計上額

（注）２

 

リノベマン
ション事業

インベスト
メント事業

アドバイザ
リー事業

売上高

 

 

 

 

 

 

一時点で移転される財又はサービス

48,894,358

741,117

1,069,186

50,704,663

－

50,704,663

一定の期間にわたり移転される財又はサービス

－

－

43,623

43,623

－

43,623

顧客との契約から生じる収益

48,894,358

741,117

1,112,810

50,748,286

－

50,748,286

その他の収益

（注）３

4,841,364

155,006

105,302

5,101,672

－

5,101,672

外部顧客への売上高

53,735,722

896,123

1,218,112

55,849,959

－

55,849,959

セグメント間の内部売上高又は振替高

－

－

675,198

675,198

△675,198

－

計

53,735,722

896,123

1,893,310

56,525,157

△675,198

55,849,959

セグメント利益

4,844,000

164,349

1,230,111

6,238,461

△713,904

5,524,556

セグメント資産

100,845,614

615,527

906,860

102,368,003

392,747

102,760,751

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

11,688

－

1,437

13,126

48,968

62,094

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

6,466

－

1,283

7,749

21,384

29,134

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。

(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。

 

 

当連結会計年度（自　2024年12月１日　至　2025年11月30日）

 

 

 

 

 

（単位：千円）

 

報告セグメント

合計

調整額

（注）１

連結財務諸表

計上額

（注）２

 

リノベマン
ション事業

インベスト
メント事業

アドバイザ
リー事業

売上高

 

 

 

 

 

 

一時点で移転される財又はサービス

55,814,783

1,984,416

821,018

58,620,219

－

58,620,219

一定の期間にわたり移転される財又はサービス

－

－

51,516

51,516

－

51,516

顧客との契約から生じる収益

55,814,783

1,984,416

872,534

58,671,735

－

58,671,735

その他の収益

（注）３

10,197,909

184,266

104,362

10,486,538

－

10,4486,538

外部顧客への売上高

66,012,693

2,168,683

976,897

69,158,274

－

69,158,274

セグメント間の内部売上高又は振替高

－

－

900,027

900,027

△900,027

－

計

66,012,693

2,168,683

1,876,924

70,058,301

△900,027

69,158,274

セグメント利益

6,823,659

225,134

1,021,739

8,070,533

△756,517

7,314,015

セグメント資産

113,857,384

313,153

886,117

115,056,655

405,647

115,462,303

その他の項目

 

 

 

 

 

 

減価償却費

20,800

－

1,003

21,804

54,661

76,465

有形固定資産及び無形固定資産の増加額

102,457

－

－

102,457

39,779

142,237

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。

(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会　移管指針第10号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等であります。

 

（１株当たり情報）

 

 

 

前連結会計年度

（自　2023年12月１日

至　2024年11月30日）

当連結会計年度

（自　2024年12月１日

至　2025年11月30日）

１株当たり純資産額

768.06円

872.58円

１株当たり当期純利益

92.98円

124.40円

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

92.20円

123.37円

（注）１．１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

 

前連結会計年度

（自　2023年12月１日

至　2024年11月30日）

当連結会計年度

（自　2024年12月１日

至　2025年11月30日）

１株当たり当期純利益

 

 

親会社株主に帰属する当期純利益

（千円）

3,106,800

4,184,941

普通株主に帰属しない金額（千円）

－

－

普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（千円）

3,106,800

4,184,941

期中平均株式数（株）

33,413,268

33,640,131

 

 

 

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

 

 

親会社株主に帰属する当期純利益調整額（千円）

－

－

普通株式増加数（株）

282,349

282,521

（うち新株予約権（株））

(282,349)

(282,521)

希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要

－

－

 

２．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

 

前連結会計年度

（2024年11月30日）

当連結会計年度

（2025年11月30日）

純資産の部の合計額（千円）

25,499,546

29,699,793

純資産の部から控除する金額（千円）

58,136

89,267

（うち新株予約権（千円））

(58,136)

(89,267)

普通株式に係る期末の純資産額（千円）

25,441,409

29,610,525

１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数（株）

33,124,411

33,934,359

 

（重要な後発事象）

該当事項はありません。